2025年头，房企推盘信心缔造，主城区改善为主，成交季节性回落。分城市看，一线微降，二线轮动复苏，三四线筑底降幅收窄。
文 / 杨科伟、俞倩倩
1月供应季节性回落，环比“腰斩”，合座推盘顾问“比上不足比下过剩”，略好于2024年和2022年春节同时，不外与2023年春节月比较仍有差距。不同能级城市呈现显耀分化行情：一线推盘积极性显耀好于二三线，一线同比抓增9%，较2024年2月春节月倍增100%。二线供应同环比皆降，但较2024年2月春节月涨幅仍有36%。三四线供应量略显低迷，反馈出房企“返乡置业”推盘顾问一般，
从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、53%和10%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。6成以上城市以主城为供应主力。预判后市，咱们以为，开年合座成交能够率呈现季节性回落，环比抓降，同比降幅或有抓续收窄态势。
01 边界：1月28城供应较2024春节月抓增41%
一线和苏宁庐厦等显耀放量
据CRIC调研，1月28个重点城市展望新增商品住宅供应面积488万往时米，环比着落56%，同比着落28%，因1月末恰逢传统春节假期，因而与2024年2月春节月比较增长了41%。本年受新政影响，合座推盘顾问“比上不足比下过剩”，略好于2024年和2022年春节同时，不外与2023年春节月比较仍有差距。
分能级来看，不同能级城市均呈现环比回落行情，从同比和较2024年2月春节月变化情况来看，一线推盘积极性显耀好于二三线，因一线是930新政的径直纳益者，短期内市集热度上涨，“以销定产”下，房企推盘积极性一样较高。
一线同比抓增9%，较2024年2月春节月倍增100%。其中北京增幅显耀，主要源于2024年12月基数较低，本月预期供应量达到48万往时米，预期入市房源量近3800套。深圳因旧年基数较低，1月供应量同比倍增127%，加之短期市集热度较高，房企推盘积极性显耀好于2024年2月春节月。上海、广州均保抓同环比皆降态势，上海供应空窗期，较2024年2月春节月降幅也达到75%。
二线供应同环比皆降，但较2024年2月春节月涨幅仍有36%。十足量来看，宁波、长沙、成都等单月供应量冲破30万往时米。从变化情况来看，固然大批城市同环比皆降，但也都好于2024年2月春节月低点，涨幅较为显耀的集中在宁波、合肥、苏州、南京、厦门等东南沿海中枢二线城市，仅6城1月供应量不足2024年2月春节月，除了成都、西安等前期热门城市除外，其他多为南宁、青岛、济南、昆明等弱二线城市。
三四线供应量略显低迷，反馈出房企“返乡置业”推盘顾问一般，1月供应环比着落55%，同比着落44%，较2024年2月春节月降幅也达16%。仅徐州行动东谈主口输出型大市，1月推盘量较2024年2月春节月倍增，其余长、珠三角重点城市均稳中有降。
02 结构：供应改善为主、刚需为辅
6成以上城市以主城为供应主力
而从供应结构各产物层次漫衍来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、53%和10%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。
分城市来看，（1）长春、无锡、常州、上海、天津、深圳等城市刚需产物供应占比都在60%以上，上海、深圳等中枢一线城市新政出台对刚需客群促进作用显耀，因而房企都加强了对刚需产物的供应比例；而长春、无锡、常州等二三线城市购买力左迁严重，房企推盘偏好刚需产物也投合主流需求。（2）济南、漳州、泉州、昆明、厦门、苏州等依旧以改善行动供应主力，占比均在8成以上。（3）福州本月高端产物占比显耀上升，达到了50%。
从供应结构各神志区域漫衍来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为54%、31%和15%，本月供应重点仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。
分城市来看，漳州、泉州、重庆、福州、武汉、合肥、南宁、西安、徐州、北京、厦门等主城占比均在7成以上，上海、昆明、常州、青岛、苏州等则以近郊神志为主，占比均在6成及以上，南京推盘则兼顾了主城和近郊，占比均超4成；少数城市诸如济南、长春、长沙等远郊还将抓续加大供货量，预期也将酿成库存积压。值得关注的是，深圳本月推盘呈现出“两端翘”，主城区和远郊区供应量稳步上升，占比均在40%。
03 预判：1月供应“提质缩量”
成交预期持续弱复苏，沪深杭等热门恒热
盘货了1月供应，皆集当下各城市的成交特征，来对后市进行一个粗略预判：1月供应同环比皆跌，但因月末恰逢传统春节假期，与2024年2月春节月比较依然稳中有增41%，可见在新政利好的密集访佛下，房企推盘信心也呈现冉冉缔造态势，且推盘仍以主城区改善为主，合座成交能够率呈现季节性回落，环比抓降，同比降幅或有抓续收窄态势。
咱们皆集不同城市1月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，不错看出，2025年1月预期去化率为32%，环比着落14个百分点，同比微降1个百分点，与2024年三季度低点比较仍有3个百分点的增幅。
不同城市分化行情预期还将持续，大体不错分为以下几类典型城市：
第一类为新政利好型一二线城市，以上海、深圳、杭州为典型代表，去化率基本呈现出稳中抓增态势，同比均终了正增长。主要收获于推盘结构的优化和改善，也使得这类城市成为第一梯队，热度居前。
第二类为成都、西安、天津、合肥等前期市集热度较高类城市，迎来了阶段性回落，去化率预期同环比皆降，与2024年2月春节月比较亦有一定差距。
第三类为弱二三线城市诸如青岛、济南、福州、郑州、徐州、常州等，去化率均不足2成，合座市集热度仍处低位耽搁。
总体来看，2025年开年，在旧年四季度新政利好的密集访佛下，房企推盘信心也呈现冉冉缔造态势，且推盘仍以主城区改善为主，合座成交能够率呈现季节性回落，环比抓降，同比降幅或有抓续收窄态势。
分能级来看，一线城市成交热度持续，合座成交面积稳中微降。二线城市成交边界抓稳，强弱城市间轮动复苏。三四线城市成交边界将持续筑底行情，不外合座调度已接近市集底部，降幅还有望抓续收窄。